Terbongkar! 7 Rahsia Mendapat Margin Pembiayaan Maksimum 90% Tanpa Stres

1. Apa Itu Margin Pembiayaan & Kenapa Ia Penting?

Margin pembiayaan merujuk kepada peratusan jumlah pinjaman yang ditawarkan oleh institusi kewangan berbanding nilai cagaran atau harga aset. Sebagai contoh, jika rumah bernilai RM500,000 dan bank memberi margin 90%, anda boleh meminjam RM450,00017. Mengapa ini kritikal?

• Mengurangkan bayaran pendahuluan: Margin tinggi bermakna anda perlu mengeluarkan kurang wang tunai awal6.

• Pelaburan lebih besar: Dengan pinjaman lebih besar, anda boleh membeli aset bernilai tinggi seperti hartanah atau kenderaan3.

• Risiko kewangan: Margin berlebihan boleh menyebabkan over-leveraging jika nilai cagaran merosot1.

Jadual Perbandingan Margin Pembiayaan:

Tip Praktikal:

Gunakan kalkulator pinjaman untuk menganggarkan bayaran bulanan berdasarkan margin[7].
Elakkan pinjaman 100% jika nilai pasaran aset tidak stabil[1].

2. 3 Faktor Utama yang Pengaruhi Margin Anda

Margin pembiayaan ditentukan oleh profil kewangan dan jenis cagaran. Berikut faktor kritikal:

1. Skor Kredit (CCRIS/CTOS)

• Skor >700: Layak margin tinggi & kadar faedah rendah1.

• Skor <600: Margin terhad atau permohonan ditolak1.

2. Nisbah DSR (Debt Service Ratio)

• Ideal: Kurang dari 60%1. Contoh: Jika pendapatan RM5,000, komitmen sedia ada tidak boleh melebihi RM3,000.

3. Jenis & Nilai Cagaran

• Cagaran cair (hartanah, saham blue-chip) = Margin lebih tinggi1.

• Cagaran tidak stabil (kereta lama, barang kemas) = Margin rendah310.

Contoh Pengiraan:

Strategi Pembetulan:

• Baiki skor kredit dengan bayar hutang kad kredit tepat waktu1.

• Kurangkan komitmen sedia ada sebelum memohon pinjaman baharu5.

3. 5 Strategi Gila Untuk Margin Lebih Tinggi

1.Tambah Nilai Cagaran
Gabungkan beberapa aset (contoh: hartanah + simpanan tetap) untuk meningkatkan jumlah keseluruhan1.

2. Gunakan Penjamin
Penjamin dengan pendapatan tinggi boleh meningkatkan keyakinan pemberi pinjaman1.

3. Pilih Institusi Alternatif

• Bank Islam: Margin sehingga 105% untuk hartanah komersil2.

• LPPSA: Margin 100% untuk penjawat awam5.

4. Mohon Semasa Pendapatan Meningkat
Kenaikan gaji atau bonus boleh menjadi bukti kemampuan bayar balik5.

5. Manfaatkan Kempen Khas
Contoh: Kempen HOC (Home Ownership Campaign) membenarkan margin melebihi 70% untuk rumah ketiga6.

Senarai Tindakan:

•  Kumpulkan dokumen pendapatan terkini.

•  Bandingkan margin antara 3 institusi kewangan.

•  Gunakan penilai hartanah bertauliah untuk nilai cagaran tepat.

4. Jenis Produk Pembiayaan dengan Margin Tertinggi

 1. Pembiayaan Hartanah (LTV)

• Margin: 70-100% bergantung pada jenis hartanah16.

• Tempoh: 20-35 tahun25.

2. Pembiayaan Kenderaan

• Margin: 90-100% untuk kereta baharu3.

• Risiko: Nilai kereta susut cepat.

3. Pembiayaan Murabahah (Islamik)

• Margin ditetapkan berdasarkan keuntungan tetap (contoh: 6-18% setahun)48.

• Sesuai untuk pelaburan jangka sederhana.

Perbandingan Produk:

Peringatan: Margin tinggi selalunya disertai kadar faedah yang lebih tinggi59.

Key Takeaways (Sementara):

1. Margin pembiayaan ditentukan oleh profil kewangan, cagaran, dan institusi.

2. Skor kredit & DSR sihat adalah kunci untuk margin maksimum.

3. LPPSA dan bank Islam menawarkan margin lebih fleksibel.

5. Mengekalkan Margin Sihat untuk 5 Tahun ke Hadapan

Checklist Bulanan:

• Pantau nilai cagaran: Gunakan portal seperti iProperty atau Brickz6.

• Elak “over-leverage”: Jangan guna 100% margin yang diberikan1.

• Refinance setiap 2 tahun: Manfaatkan kadar bunga lebih rendah8.

Contoh Krisis & Penyelesaian:

6. Islamic vs Konvensional: Mana Lebih Berfaedah?

Perbezaan Utama:

• Bank Islam: Margin 60-85%, tiada riba, berdasarkan prinsip murabahah[3][7].
• Bank Konvensional: Margin lebih tinggi (70-90%), bunga tetap[2][6].

Kelebihan Pembiayaan Islam:

• Transaksi halal diakui JAKIM.

• Struktur fleksibel seperti bayaran belakang7.

Contoh Perbandingan:

7. Kesilapan Fatal Pemohon Baru (Dan Cara Elak)

Kesilapan 1: Guna 100% Margin

• Risiko: Tiada buffer untuk pasaran turun[1].
• Solusi: Gunakan 70-80% sahaja.

Kesilapan 2: Abai Nisbah DSR

• Contoh: DSR 70% → Margin dipotong 5%[1][6].

Kesilapan 3: Pilih Cagaran Tidak Stabil

• Elak: Saham syarikat kecil, kenderaan mewah susut nilai[1][10].

8. Kajian Kes: Daripada Margin 60% ke 90% dalam 6 Bulan

Profil Pemohon:

Umur: 35 tahun
Pendapatan: RM8,000/bulan
Cagaran: Rumah RM400,000
Langkah Diambil:

Tambah cagaran emas bernilai RM50,000[10].
Mohon bersama isteri (gaji RM5,000)[6].
Pilih bank Islam dengan skim gabungan hartanah dan MCash-i[2].
Keputusan:

Margin meningkat dari 60% (RM240k) → 90% (RM360k).

FAQ

Q1: Bolehkah margin pembiayaan digunakan untuk modal perniagaan?
✅ Ya, dengan syarat ada cagaran mencukupi dan rekod kewangan stabil[1][8].

Q2: Apa berlaku jika nilai cagaran jatuh 20%?
⚠️ Bank akan isu margin call – anda perlu tambah cagaran atau bayar sebahagian pinjaman[1][6].

Q3: Berapa lama kelulusan margin 90%?
⏳ Bank: 2-8 minggu. Koperasi: 1-7 hari[1][9].

Kesimpulan

Margin pembiayaan maksimum bukan mitos jika anda faham strategi penetapan cagaran, teknik berunding, dan pemantauan berterusan. Gabungkan pendekatan konvensional dan Islam, elak perangkap biasa, serta manfaatkan produk hibrid untuk mencapai matlamat kewangan tanpa tekanan. Mulakan dengan menilai skor kredit hari ini – langkah pertama ke arah margin 90%!